Primero: qué se está adquiriendo
- Crédito: se adquiere un derecho de cobro con sus garantías y sus límites. La hipoteca no convierte al acreedor en propietario.
- Vivienda: se adquiere el inmueble mediante compraventa, dación, adjudicación u otro título. Aquí puede entrar el límite del artículo 1.
- Remate: el adjudicatario final accede al inmueble por una vía procesal. Deben revisarse el procedimiento, el cesionario y las cantidades comprometidas.
La posesión es una comprobación adicional: disponer del título de propiedad no garantiza recibir inmediatamente las llaves.
Qué significa el límite del 70 %
Hasta el 31 de diciembre de 2030, el artículo 1 limita determinadas adquisiciones de vivienda por una contraprestación inferior al 70 % de su valor de mercado. Afecta a las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados con fuerte descuento, a las personas jurídicas grandes tenedoras y a las entidades del grupo o que actúen por su cuenta, en los términos del precepto.
No es un precio mínimo general para toda compraventa. Una persona física que compra realmente por cuenta propia no está incluida por el mero hecho de ser gran tenedora. Pero esa conclusión no permite utilizar interpuestos ni elimina las restantes normas sobre subastas, contratos o posesión.
Ser una sociedad pequeña tampoco basta para quedar fuera: hay que examinar su actividad, sus vínculos y por cuenta de quién actúa. La ley no establece un número de operaciones que resuelva por sí solo qué significa dedicarse a esta actividad.
La condición general de gran tenedor se vincula a más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² residenciales, excluidos garajes y trasteros. En zonas tensionadas puede particularizarse hasta cinco o más inmuebles en ese ámbito si concurren las condiciones legales. Se exige certificación registral y cada unidad residencial de un edificio cuenta aunque no exista división horizontal inscrita.
La tasación y el precio no pueden simplificarse
El valor de mercado debe determinarse a la fecha del acuerdo vinculante por una sociedad de tasación homologada, inscrita en el Banco de España e independiente. No basta un anuncio, una valoración automática ni identificar sin más el valor de subasta con el valor de mercado.
La contraprestación total efectiva incluye cantidades, deudas asumidas, prestaciones accesorias y ventajas patrimoniales vinculadas a la transmisión. Debe documentarse qué se asume realmente; no procede sumar automáticamente toda deuda de IBI o comunidad sin analizar su tratamiento.
Existen excepciones por destinos sociales y otras ligadas a un Código de Buenas Prácticas específico. Para invocar estas últimas deben comprobarse su aprobación y entrada en vigor, la adhesión y el cumplimiento efectivo. El Código del artículo 1 no debe confundirse con las medidas del RDL 6/2012 para deudores hipotecarios.
La exclusión transitoria del artículo 1.3 exige escritura pública anterior a la entrada en vigor, en sus términos. Unas arras o un contrato privado anterior no equivalen a esa escritura.
Cesión del préstamo: qué cambia con el artículo 25 bis
La reforma de la Ley 5/2019 se aplica a las cesiones de contratos de crédito hipotecario realizadas desde el 8 de octubre de 2026, aunque el contrato sea anterior. Debe comprobarse el ámbito de esa ley: también puede comprender préstamos a sociedades si interviene una persona física como fiador o garante y concurren los demás requisitos del artículo 2.
- El prestatario conserva frente al nuevo acreedor sus excepciones y defensas, incluida la compensación conforme al Código Civil.
- Se mantienen los derechos reconocidos por los códigos de buenas prácticas a los que estuviera adherida la entidad al ceder. Cedente y cesionario deben acordar cómo preservarlos del modo menos gravoso para el deudor.
- Debe informarse de la cesión, con la excepción prevista cuando el prestamista original continúa prestando los servicios relativos al crédito por acuerdo con el nuevo titular.
- Las comunicaciones previstas deben enviarse a todos los titulares y avalistas.
- Está prohibido ceder préstamos hipotecarios vencidos cuyo deudor esté acogido a las medidas del RDL 6/2012. No basta preguntar si hay impagos: hay que comprobar las medidas solicitadas o reconocidas y su documentación.
La readquisición no es una garantía de inversión
Para créditos vencidos con hipoteca sobre la vivienda habitual, el artículo 25 bis.5 exige informar al deudor de la posibilidad de acogerse al RDL 6/2012. Si acredita reunir sus requisitos dentro de los seis meses siguientes a la comunicación, el precepto impone al cedente readquirir por el mismo precio de cesión y ofrecer las medidas solicitadas, con la salvedad que contiene su redacción.
El texto publicado presenta una referencia confusa al repetir la palabra «cedente» en esa salvedad. No debe sustituirse silenciosamente por «cesionario» ni dar por cerrada su interpretación. Conviene regular en el contrato la cooperación, las comunicaciones, la asignación de precio por crédito y las consecuencias de la readquisición.
La vulnerabilidad genérica no activa por sí sola este mecanismo. Tampoco se garantiza recuperar gastos, impuestos, financiación o beneficios esperados. Presentarlo como una salida asegurada distorsiona su alcance.
Cesión de remate: revisar también la fecha del procedimiento
La redacción actual del artículo 647.3 LEC permite ceder el remate al ejecutante y a los acreedores posteriores, sin reserva expresa. Regula un trámite escrito y un plazo de cinco días conferido por el letrado de la Administración de Justicia cuando los autos quedan pendientes del decreto de adjudicación, tras pagarse en su caso el remate. También exige acreditar el pago del precio de cesión si lo hay.
La reforma procesal de 2025 tiene régimen transitorio: debe comprobarse cuándo se inició la ejecución para determinar la versión aplicable. No todas las subastas actuales siguen necesariamente las mismas reglas.
La ley permite un precio de cesión inferior al de remate y mantiene la reducción de deuda del ejecutado por el importe total del remate o adjudicación. Eso no resuelve automáticamente cómo encaja la operación en el artículo 1 del RDL 29/2026. No es prudente asegurar que solo cuenta una cifra formal o que una cesión con descuento evita el límite.
Adjudicación y entrega de la vivienda son fases distintas
El artículo 2 contempla regímenes de suspensión diferentes según el demandante y las circunstancias acreditadas. Para los restantes demandantes, el apartado 2 prevé revisión cada doce meses, causas de levantamiento y un máximo de tres años desde el acuerdo de suspensión, además de reglas particulares de compensación y protección del demandante vulnerable o titular de dos o menos viviendas.
No puede asegurarse que todo arrendatario u ocupante distinto del deudor quede excluido: hay que identificar el procedimiento, quién es demandado y el título de ocupación. Además, los desahucios por impago de alquiler tienen una regulación específica de enervación extraordinaria en el artículo 22.6 LEC.
Qué documentación revisar antes de comprometerse
- Contrato y cadena de cesiones; crédito identificado y saldo desglosado.
- Fecha de cesión y ámbito de la Ley 5/2019, incluidos fiadores y garantes.
- Situación del préstamo y de las medidas del RDL 6/2012.
- Comunicaciones a titulares y avalistas, con fechas y prueba de recepción.
- Identidad y vínculos del adquirente final; certificación de propiedades y tasación cuando proceda.
- Expediente judicial, régimen transitorio, cargas, ocupantes y posibilidades reales de entrega.
CessioCapital es el área de Vigueras y Carrillo Abogados dedicada al análisis y dirección jurídica de posiciones de crédito. Puede solicitar una revisión jurídica de su posición. Información general: cada operación requiere estudiar su documentación.