Guía · Due diligence de carteras
¿Qué incluye una due diligence jurídica de una cartera NPL hipotecaria?
Es la revisión estructurada de las posiciones que integran una cartera, con un mismo criterio para todas, dirigida a establecer su situación documental, registral y procesal y a identificar las principales contingencias jurídicas antes de adquirirla o de definir su estrategia.
¿Qué documentación debe revisarse?
La revisión parte de la documentación que acredita cada posición, no del inventario que la describe. El inventario sirve para ordenar el trabajo; lo que se comprueba son los documentos.
- Título de adquisición de la cartera y de los lotes, con sus anexos.
- Escrituras de préstamo o crédito y sus modificaciones.
- Certificados de saldo con desglose por conceptos.
- Notas registrales vigentes de las fincas afectadas.
- Documentación de los procedimientos abiertos y de las notificaciones practicadas.
¿Cómo se analiza la garantía hipotecaria, las cargas y el rango?
La garantía se analiza sobre la inscripción, no sobre la cifra reclamada. La responsabilidad hipotecaria fija por conceptos el límite de lo que la hipoteca cubre frente a terceros, y ese límite puede diferir del saldo debido.
Sobre esa base se sitúan las cargas: cuáles son anteriores y cuáles posteriores a la que en su caso se ejecutaría, y con qué rango registral, porque de ello depende qué subsiste tras la subasta y qué se cancela.
¿Cómo se verifica la cadena de cesiones?
Se reconstruye la secuencia completa de transmisiones desde el acreedor original hasta el titular actual y se comprueba que cada eslabón está documentado y es coherente con lo inscrito. Un eslabón sin documentar no impide sin más la titularidad, pero condiciona la inscripción y la acreditación de la posición ante terceros y ante el juzgado.
¿Cómo se comprueba el estado de una ejecución hipotecaria?
Se identifica el procedimiento, la fase exacta en que se encuentra, quién figura como ejecutante y qué actuaciones se han practicado, con especial atención a los requerimientos y notificaciones. Cuando el crédito ha cambiado de titular, se comprueba además qué documentación exige la sucesión procesal del acreedor por cesión del crédito hipotecario.
¿Qué contingencias registrales y procesales deben identificarse?
Las contingencias se enuncian una a una, con el expediente en el que aparecen y la documentación que las acredita o que falta para acreditarlas.
- Cesión formalizada y no inscrita, o inscrita parcialmente.
- Tracto con eslabones sin documentar.
- Cargas anteriores no identificadas en el inventario.
- Saldo agregado sin desglose por conceptos.
- Requerimientos practicados fuera del domicilio pactado.
- Situación posesoria del inmueble sin comprobar.
- Situación de insolvencia del deudor no verificada.
¿Cómo se clasifican las posiciones por riesgo jurídico?
La clasificación es jurídica y descriptiva: agrupa las posiciones según qué está acreditado y qué contingencias se han detectado, para decidir el orden de actuación. No es una puntuación, ni un rating, ni una estimación de recuperación.
¿Qué diferencia hay entre la due diligence de una cartera y la auditoría de una posición?
La due diligence de cartera es una revisión homogénea y estructurada de múltiples posiciones: aplica el mismo conjunto de comprobaciones a todas para poder leerlas en conjunto. La auditoría de posición es el análisis individual y más profundo de un crédito concreto, con el detalle que ese expediente exige.
Desarrollo: auditoría de posición · gestión jurídica de carteras NPL hipotecarias · cesión de crédito hipotecario.
Información jurídica general. No constituye asesoramiento individual ni valoración de operaciones.
Antes de adquirir una cartera, conviene saber qué se ha revisado.
El contenido de esta página es información jurídica general y no constituye asesoramiento individual ni valoración de operaciones concretas. CessioCapital es el área de Vigueras y Carrillo Abogados, S.L.P. dedicada a posiciones de crédito hipotecario cedido.